İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Hukuki Dayanaklar, Şartlar ve Uygulama

1. Giriş

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. ve 351. maddelerinde düzenlenen ve konut ya da işyeri kiralarında kiraya verenin—kendisi veya yakınlarının—gerçek, samimi, zorunlu bir ihtiyacına dayalı olarak kiracının tahliyesini talep etmesine olanak tanıyan özel bir dava türüdür. Bu makalede, hukuki altyapı, süresel şartlar, ispat yükü, istinaf ve temyiz aşamaları ile uygulamadaki önemli noktalar başlıklar halinde detaylandırılmıştır.

2. Hukuki Dayanak – TBK m. 350 ve 351

• TBK m. 350 – Kiraya Verenin İhtiyacı
  Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya TMK m.364 kapsamında bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemine uygun olarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

• TBK m. 351 – Yeni Malikin İhtiyacı
  Taşınmazı sonradan edinen yeni malik; kendisi veya yasal yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirerek ya da sözleşme süresi sonunda açacağı bir dava ile altı ay sonra tahliye talebinde bulunabilir.

3. Şartların Tespiti ve İspat Yükü

• Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç bulunmalıdır.
• İhtiyaç sürekli olmalı, geçici veya geleceğe yönelik belirsiz talepler kabul edilmez.
• Davanın açıldığı anda ihtiyaç mevcut olmalı ve yargılama süresince devam etmelidir.
• İş yeri ihtiyacı iddialarında taşınmazın üstün nitelikte olması veya kiracının mevcut yerinden çıkarılma tehdidinin bulunması aranır.

4. Zamanlama ve Süreler

5. Yetkili Mahkeme ve Süreç Masrafları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava masrafları genellikle davacı tarafından karşılanır; dava sonunda haklı çıkan taraf lehine masraflara hükmedilir.

6. Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı

TBK m. 355’e göre; ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, 3 yıl boyunca eski kiracının yerine başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracı, son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

7. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Yargı İçtihatları

• İhtiyaç iddiasının samimiyeti yargılamada sıkça tartışma konusudur.
• Arabuluculuk 2023’ten itibaren zorunlu hale gelmiştir.
• Usule uygun sürelerde başvuru yapılmazsa dava usulden reddedilebilir.

8. İstinaf ve Temyiz Aşamaları

a) Yıllık Kira Bedelinin Önemi

Tahliye davalarında uyuşmazlık değeri, kiralananın yıllık kira bedelidir. İstinaf ve temyiz yollarının açık olup olmadığı bu bedel üzerinden değerlendirilir.

b) İstinaf Yolu

2025 yılı için istinaf sınırı 41.000 TL’dir. Yıllık kira bedeli bu tutarın üzerindeyse, ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna gidilebilir.

c) Temyiz Yolu

2025 yılı için temyiz sınırı 604.000 TL’dir. Yıllık kira bedeli bu tutarın üzerindeyse, Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı temyiz yoluna gidilebilir.

d) Uygulamada Örnek

• Aylık kira bedeli 20.000 TL (yıllık 240.000 TL) olan bir taşınmaz için istinaf yolu açık, temyiz yolu kapalıdır.
• Aylık kira 60.000 TL (yıllık 720.000 TL) olduğunda ise hem istinaf hem temyiz mümkündür.

e) Yargılamaya Etkisi

Sınırların gözetilmemesi halinde istinaf veya temyiz başvurusu usulden reddedilebilir. Bu nedenle dava öncesinde yıllık kira bedelinin doğru belirlenmesi kritik önemdedir.

9. Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, TBK’da açıkça düzenlenmiş ve uygulamada sıkça karşılaşılan bir tahliye sebebidir. Davanın kabulü, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ile süre ve usul şartlarının eksiksiz yerine getirilmesine bağlıdır. Ayrıca yıllık kira bedeline göre istinaf ve temyiz yollarının açık olup olmadığı hususu, davanın seyrini ve tarafların hak arama özgürlüğünü doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle dava sürecinde yalnızca ihtiyaç koşullarının değil, kanun yollarının da dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Hukuki Bilgilendirme

TAMA & ORAL Avukatlık ve Arabuluculuk Bürosu

Bu internet sitesinde yayımlanan makale ve içerikler, yalnızca genel bilgi verme amacıyla hazırlanmıştır. Burada yer alan açıklamalar, ilgili mevzuat ve yargı kararları doğrultusunda bilgilendirme niteliği taşımakta olup, somut uyuşmazlıklar bakımından hukuki görüş veya danışmanlık olarak değerlendirilemez.

TAMA & ORAL Avukatlık ve Arabuluculuk Bürosu, internet sitesinde yer alan bilgi ve açıklamaların güncelliğini, doğruluğunu ve eksiksizliğini garanti etmez; bu bilgilerin kullanılması sonucu doğabilecek doğrudan veya dolaylı zararlar nedeniyle hiçbir sorumluluk kabul etmez.

Her hukuki uyuşmazlık, kendine özgü koşullar barındırdığından, bu sitede yer alan bilgiler yalnızca genel bir çerçeve sunmakta olup, somut olaylarda mutlaka bir avukata danışılması gerekmektedir.

Bu site ve içeriği, TAMA & ORAL Avukatlık ve Arabuluculuk Bürosu tarafından profesyonel hukuki danışmanlık hizmeti sunulması anlamına gelmez; yalnızca ziyaretçilere bilgi amaçlı içerikler sağlamaktadır.