Kiralananın İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyesi ve Yıllık Kira Bedeline Göre İstinaf ve Temyiz Sınırları

1. Giriş

Bu makalede, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde düzenlenen “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” kurumu ele alınacaktır. Ayrıca bu davalarda yıllık kira bedeline göre istinaf ve temyiz sınırları değerlendirilecek, güncel parasal sınırlar çerçevesinde örnek senaryolar üzerinden analiz yapılacaktır.

2. Hukuki Çerçeve: TBK m. 352/2 Gereği İki Haklı İhtar

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesine göre; kiracı, kira bedelini ödemediği için bir kira yılı veya kira süresi içerisinde iki defa yazılı ihtar alırsa kiraya veren, kira döneminin sonunda bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Bu ihtarların:

• Yazılı olması,
• Kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi,
• İhtar sırasında kiranın ödenmemiş olması

gerekir.

İhtarın haklı sayılabilmesi için tüm bu şartların gerçekleşmesi zorunludur. Yargıtay içtihatlarına göre, ihtardan sonra kiracının ödemede bulunması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.

3. Davanın Açılma Süresi

Kiraya veren, iki haklı ihtarın gerçekleştiği kira yılının veya kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup sürenin geçirilmesi halinde dava açma hakkı ortadan kalkar.

4. İstinaf ve Temyiz Yolları: Parasal Sınırlar

Tahliye davalarında dava değeri yıllık kira bedeline göre belirlenir. Bu nedenle istinaf ve temyiz kanun yollarına başvuruda yıllık kira bedeli esas alınmaktadır.

• İstinaf: 2025 yılı için hukuk mahkemelerinde istinaf kesinlik sınırı 40.660 TL’dir. Yıllık kira bedeli bu sınırın altında kalıyorsa karar kesin olup istinafa başvurulamaz.

• Temyiz: HMK m. 362/1-b uyarınca tahliye davalarında temyiz sınırı üç aylık kira bedeli üzerinden hesaplanır. 2025 yılı itibarıyla bu sınır 544.472 TL olarak belirlenmiştir. Üç aylık kira bedeli bu tutarı aşmıyorsa temyiz imkanı yoktur.

5. Örnek Durum Analizleri

• Örnek A: Yıllık kira bedeli 30.000 TL olan bir tahliye davasında; istinafa gidilemez (30.000 TL < 40.660 TL). Üç aylık kira 7.500 TL olduğundan temyiz de mümkün değildir.

• Örnek B: Yıllık kira bedeli 200.000 TL ise; istinafa gidilebilir (200.000 TL > 40.660 TL). Ancak üç aylık kira 50.000 TL olup 544.472 TL temyiz sınırının altında kaldığından temyiz mümkün değildir.

• Örnek C: Aylık kirası 200.000 TL olan bir taşınmazda yıllık kira 2.400.000 TL’dir. Bu durumda istinaf mümkündür ve üç aylık kira 600.000 TL olduğundan temyiz yolu da açıktır.

6. Sonuç ve Değerlendirme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü ihlali halinde kiraya verene önemli bir hukuki imkan sunmaktadır. Ancak bu davalarda kanun yollarına başvurunun mümkün olup olmayacağı, kira bedelinin parasal sınırlar karşısındaki durumuna bağlıdır.

Dolayısıyla tarafların dava açmadan önce bu sınırları göz önünde bulundurması ve sürelere riayet etmesi büyük önem arz etmektedir.

Kaynakça

• Türk Borçlar Kanunu (TBK)
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)
• 2025 yılı için belirlenen parasal sınırlar (Resmi Gazete)
• Yargıtay içtihatları ve doktrin görüşleri

Hukuki Bilgilendirme

TAMA & ORAL Avukatlık ve Arabuluculuk Bürosu

Bu internet sitesinde yayımlanan makale ve içerikler, yalnızca genel bilgi verme amacıyla hazırlanmıştır. Burada yer alan açıklamalar, ilgili mevzuat ve yargı kararları doğrultusunda bilgilendirme niteliği taşımakta olup, somut uyuşmazlıklar bakımından hukuki görüş veya danışmanlık olarak değerlendirilemez.

TAMA & ORAL Avukatlık ve Arabuluculuk Bürosu, internet sitesinde yer alan bilgi ve açıklamaların güncelliğini, doğruluğunu ve eksiksizliğini garanti etmez; bu bilgilerin kullanılması sonucu doğabilecek doğrudan veya dolaylı zararlar nedeniyle hiçbir sorumluluk kabul etmez.

Her hukuki uyuşmazlık, kendine özgü koşullar barındırdığından, bu sitede yer alan bilgiler yalnızca genel bir çerçeve sunmakta olup, somut olaylarda mutlaka bir avukata danışılması gerekmektedir.

Bu site ve içeriği, TAMA & ORAL Avukatlık ve Arabuluculuk Bürosu tarafından profesyonel hukuki danışmanlık hizmeti sunulması anlamına gelmez; yalnızca ziyaretçilere bilgi amaçlı içerikler sağlamaktadır.